解读条款：第九条 交付期限及条件(原文本第八条)

修改亮点：交房条件更细化、更严格了。

国务院在2004年取消住宅项目综合验收后，不少购房者和开发商对于商品房的交房条件产生了疑虑，由于各有各的理解，导致在交房时，经常在这一点上产生矛盾。新文本第九条实际上将原合同文本中约定的交房条件“经验收合格”和“经综合验收合格”等作了具体化，简单地讲，在新文本的约定下，开发商交房要同时符合以下条件；

1、建设工程经竣工验收合格；

2、取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；

3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；

4、开发商和购房者自行约定的其他交房条件。

上述约定中，第3个条件是本次修改最大的亮点。笔者曾遇到很多这样的案例：开发商通知交房了，楼盘的各项验收也通过了，但等购房者拿到房子准备装修时，才发现水、电、燃气都没有，道路也不通，房子根本没法住。这种案例在现实中不是一例两例，开发商往往以一句“政府配套不到位”就把购房者打发了。现在，新文本把该条明确约定为交付条件之一，如果再发生这种情况，购房者就可以明确拒绝收房。

当然，从客观的角度，开发商在此种情形下的违约很多确实是由于政府市政配套不到位原因造成的，新文本如果得到施行，就要求开发商在拿地时，就应该将政府市政配套的成熟度作为拿地的重要衡量条件之一，市政配套不成熟或到交房前根本成熟不了的地块坚决不能要，否则将来高额的逾期交房违约金可不是闹着玩的。

但另外遗憾的一点是，新文本此条用不完全列举的方式要求交付商品房“取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件”，其中这个“等”字因含义较丰富，在实际操作中很容易引起争议。笔者建议用“取得建设工程竣工验收备案表”来取代此条件，因为规划、消防等验收均是工程竣工验收备案的前提，这样即明确又不会产生争议。

解读条款：第十二条 交接(原文本第十一条)

修改亮点：验房权利有保障、质量争议可鉴定、产生返修要赔偿

根据笔者处理房地产纠纷的经验总结，交房纠纷在商品房买卖合同纠纷中绝对可以排到前三名，而房屋质量纠纷又是交房纠纷中最常见的纠纷类型。新本文的第十一条相对原文本作了较大幅度的修改，对交房程序、质量鉴定、保修赔偿责任等作了明确，根据该条约定内容，开发商和购房者再也无须为“先验房、还是先签交接书”的问题而争得面红耳赤，也无须再为出现质量问题需要维修，开发商是承担逾期交房责任还是保修赔偿责任而闹得不可开交。

毫无疑问，该条款的修改初衷是很好的，只是笔者对于该条款的实际可操作性还是存有一些担心，担心一：商品房涉及的质量问题有多个方面，有建筑工程的，有产品质量的，有涉及国家规范的，涉及的鉴定内容很多，目前并没有一家专业机构能够做上述全部的鉴定，那么买卖双方在签约时，应如何填写鉴定机构，双方就鉴定机构的选择达不成一致该怎么办？

担心二：鉴定费时费钱费力，如果鉴定费用约定由购房者垫付，笔者怀疑有几个购房者能够真正“将鉴定进行到底”。一项合同权利如果在行使过程中会遇到重重困难和障碍，那么它的象征意义就大于现实意义了。笔者建议此条可以留下由买卖双方自行约定的空间，出现质量问题如何处理？是否需要鉴定？这些内容可以由双方自行约定，以增加其实际操作性。